Funcionamiento del Índice de Precios de Referencia del Alquiler
Ya es una realidad. Desde el pasado viernes 15 de marzo de 2024, tras su publicación en el BOE y con efecto al día siguiente de su publicación, se aplicará la limitación de precios en zonas declaradas tensionadas.
Con la nueva Ley de Vivienda vigente desde mayo de 2023, se cedió competencias a las comunidades autónomas para que estas junto con los Ayuntamientos pudieran declarar municipios, barrios o determinadas zonas como áreas tensionadas. La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente. Para que una zona sea declarada área tensionada se tienen que dar al menos algunos de los siguientes requisitos:
Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
Pues bien, una vez declarada un área como tensionada tenemos que distinguir si el propietario es un gran tenedor o no o si la vivienda ha estado arrendada en los últimos cinco años, dándose los siguientes supuestos:
1.- El propietario no es gran tenedor, la renta pactada en el contrato que se firme a partir de la entrada en vigor de la Ley, no puede superar a la renta pactada del contrato de arrendamiento anterior, que hubiese estado vigente durante los últimos cinco años. Por tanto, si sobre esa vivienda que se pretende alquilar, en los últimos cinco años ha existido un contrato de arrendamiento se tendrá que tomar como renta para el nuevo contrato esa renta del anterior una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Esa renta del nuevo contrato, actualizada anualmente, solo se podría incrementar en un 10% cuando: cuando se acrediten obras de rehabilitación o de mejora que supongan un ahorro de energía o de la accesibilidad a la vivienda en los dos años anteriores a la fecha del nuevo contrato, o bien, cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de 10 o más años.
2.- Si la vivienda es propiedad de un gran tenedor o la vivienda no ha estado arrendada en los últimos cinco años, la renta pactada al inicio del nuevo contrato estará limitada por el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.
Se considera gran tenedor la persona física o jurídica que es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. En Cataluña, gran tenedor, será la persona física o jurídica propietaria de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, que estén ubicadas en zonas tensionadas, excluyendo garajes y trasteros con excepción de los promotores sociales.
El índice de referencia de rentas de alquiler de vivienda establece un límite mínimo y un límite máximo y será sobre ese límite sobre los que tengan que oscilar los precios de alquiler.
Existen diferentes variables que afectarán a la hora de calcular ese índice como la ubicación, superficie de inmueble, estado de conservación, certificado energético, años de construcción, así como si la vivienda está dotada de ascensor, aparcamiento, conserje o zonas urbanas.
Por ahora, estos índices solo afectan a Cataluña, que es la única comunidad que ha declarado 140 municipios como zonas tensionadas. Se prevé que en los meses posteriores sean otras comunidades autónomas las que declaren áreas tensionadas.
Consultar el precio de la renta de alquiler de una vivienda en zonas tensionadas: https://serpavi.mivau.gob.es/
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